Van schatting tot succesvolle verkoop via een goede voorbereiding

21-02-2023

Nadat u de juiste waarde van uw eigendom kent is het noodzakelijk om alvorens uw woning te verkopen / schenken een goede voorbereiding te treffen. U bent namelijk als verkoper verplicht om een aantal wettelijke stukken voor te leggen bij de verkoop. Het bodemattest, het energieprestatiecertificaat, een postinterventiedossier, het attest van de keuring van de elektrische installatie... Het zijn maar enkele van de documenten die u als verkoper ter beschikking moet stellen aan de kandidaat-koper als u uw pand wenst te verkopen. Als je beslist om jouw onroerend goed te verkopen dan zijn er dus tal van wettelijke documenten verplicht om de verkoop te realiseren. De kost van deze stukken is afhankelijk van het bouwjaar, de ligging, grootte en staat van jouw onroerend goed. We geven hieronder een zo goed mogelijk overzicht van de kosten die verbonden zijn bij de verkoop van jouw woning.

Bij de start van je publiciteit moet er vooreerst een EPC voorhanden zijn. Sinds april 2022 is ook een EPC verplicht wanneer u geen publiciteit voert voor de verkoop.

1. ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT (EPC)

Zowel in het Vlaams als in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het energieprestatiecertificaat (EPC) verplicht bij verkoop (én verhuur) van woningen. Een EPC is nodig per wooneenheid (woning, appartement, studio, ... ). Het EPC beschikt dus over een energielabel. Dit certificaat informeert de koper over de energetische kwaliteit van het gebouw. Daarnaast zal het energieprestatiecertificaat de koper informeren over kosteneffectieve maatregelen voor de verbetering van de energieprestatie van het gebouw. Het energieprestatiecertificaat is in principe tien jaar geldig. Wanneer de wooneenheid opnieuw verkocht wordt, binnen deze geldigheidstermijn van tien jaar, moet dus geen nieuw EPC voor verkoop opgemaakt worden. Sinds 2022 moet bij verkoop het EPC voor een bestaande woning zijn opgemaakt in 2019 of later.

De prijs van een EPC varieert tussen de €225,00 voor een appartement tot €290,00 voor een open bebouwing (excl. BTW).

2. ELEKTRISCHE KEURING

Woningen met een elektrische installatie van voor 1 oktober 1981 dienen steeds gekeurd te worden voor verkoop. -De kostprijs voor het keuren van de elektrische installatie bedraagt gemiddeld €150,00 à €200,00 (incl. btw). Dit tarief geldt voor het keuren van een standaard installatie met één elektriciteitsmeter. De uiteindelijke prijs van een elektrische keuring hangt af van een aantal factoren, waaronder de grootte van de woning, het aantal elektriciteitsmeters, ...

Wanneer uit het keuringsverslag blijkt dat de installatie afgekeurd is, rust op de koper de verplichting om binnen de 18 maanden na het verlijden van de akte, een nieuw controleonderzoek te laten uitvoeren.

3. BODEMATTEST

Bij de verkoop van een eigendom moet de verkoper in het Vlaamse Gewest per kadastraal perceel een bodemattest voorleggen aan de koper. De verkoopovereenkomst vermeldt het bodemattest en zijn inhoud. Sinds 1 juni 2021 bedraagt de kostprijs van een bodemattest 55 euro voor een volledig kadastraal perceel en 222 euro voor een deel van een kadastraal perceel.

Wanneer op een verkocht onroerend goed een risicoactiviteit wordt of werd uitgeoefend of een risico-inrichting gevestigd is of was, dan zal de verkoper voor de verkoop in principe een oriënterend bodemonderzoek op zijn kosten moeten verrichten door een erkend

bodemsaneringsdeskundige. Het deskundigenverslag zal opgezonden worden aan OVAM, die de gepaste maatregelen beveelt alvorens de verkoop plaatsvindt.

4. STEDENBOUWKUNDIG UITTREKSEL EN INLICHTINGEN

De verkoper is verplicht om bij een verkoop de nodige stedenbouwkundige informatie te verschaffen aan de koper. De notaris vermeldt in de notariële akte het stedenbouwkundig uittreksel (dat niet ouder mag zijn dan 1 jaar). Het stedenbouwkundig uittreksel bestaat uit een uittreksel uit het plannenregister en een uittreksel uit het vergunningenregister. Het uittreksel uit het plannenregister vermeldt de meest recente stedenbouwkundige bestemming van een goed. Het uittreksel uit het vergunningenregister vermeldt:

of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;
of voor het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is;
of het onroerend goed belast is met een bouwovertreding;
of er op het goed een voorkooprecht rust.

Het stedenbouwkundig uittreksel wordt afgegeven binnen een termijn van 30 dagen, na de ontvangst van de aanvraag. De prijs van een stedenbouwkundig uittreksel varieert van gemeente tot gemeente en bedraagt tussen de €50,00 en €150,00.

5. ASBESTATTEST

Dit is een nieuwe verplichting voor alle verkoopovereenkomst die vanaf 23 november 2022 worden getekend. Voor elke woning die voor 2001 gebouwd is zal er een verplicht asbestattest nodig zijn. Dit attest of certificaat wordt uitgereikt door OVAM nadat er een erkende deskundige de woning bezocht heeft en een asbestinventaris heeft opgemaakt.

Gemiddeld mag je rekenen op een kost van €550,00 - €950,00 voor een asbestinventaris op te maken en nog eens een kost van €50,00 om het attest zelf te verkrijgen. Het attest wordt door OVAM verzonden aan de asbestdeskundige en deze verrekend de kosten in de factuur aan jou. Dit attest wordt ook direct gekoppeld aan je woningpas.

6. CERTIFICAAT STOOKOLIETANK

Dit certificaat is geen wettelijk verplicht onderdeel bij verkoop, wél moet deze aangevraagd zijn tegen het verlijden van de notariële akte. De kostprijs van dergelijke keuring varieert tussen de €100,00 en €150,00.

7. KADASTRAAL UITTREKSEL

Een kadastraal uittreksel is een uittreksel uit de patrimoniale documentatie. Die documentatie bestaat uit het kadastrale percelenplan en de databank met patrimoniale gegevens.

Het kadastrale percelenplan is een grafische weergave van de percelen met hun grenzen en gebouwen
De databank met patrimoniale gegevens is een register dat voor elke eigenaar de volgende elementen vermeldt:
zijn rechten
zijn percelen
de oppervlakte en de niet-geïndexeerde kadastrale inkomens
de aard van het goed (huis, tuin ...) en het bouwjaar voor constructies

Een uittreksel kost €7,56.

8. HET POSTINTERVENTIEDOSSIER

Een postinterventiedossier (PID) is het geheel van documenten en informatie waarmee je een woning bouwkundig kunt ontleden. Het bevat alle informatie over het gebouw die nodig is om er op een veilige manier werkzaamheden (onderhoud, herstelling, verbouwing, ...) uit te voeren. Aan de hand van het PID weet de eigenaar of huurder, architect, aannemer of andere vakman wat de structuur van het gebouw is, waar de leidingen lopen, welke materialen er gebruikt zijn enz. Daarom worden alle technische gegevens met betrekking tot een gebouw verzameld in een dossier, genaamd "postinterventiedossier (PID)". Dit dossier moet gedurende de ganse levensduur bij het gebouw blijven en zal worden aangevuld met de nieuwe gegevens indien er zich wijzigingen aan het gebouw voordoen.

Een postinterventiedossier is niet verplicht voor elke woning. Het PID is enkel verplicht voor huizen en appartementen:

Waarvan de bouw na 1 mei 2001 begonnen is
Waaraan sinds 1 mei 2001 werken uitgevoerd zijn (door één of meerdere aannemers)

Het postinterventiedossier moet worden overhandigd aan de nieuwe eigenaar bij elke verkoop van een woning of appartement. De prijs varieert van gebouw tot gebouw en bedraagt €400,00 tot €1.000,00 (excl. BTW).

9. NOTARISKOSTEN

Het aanvragen van de wettelijke stukken aan de diverse instanties kan een werk zijn die u zelf doet, u vraagt aan uw notaris of uw vastgoedmakelaar. Uw notaris zal hier in de meeste gevallen een ereloon voor aanrekeningen voor de geleverde diensten, dit varieert van notariaat tot notariaat maar kan tot €450,00 bedragen per dossier. Uw vastgoedmakelaar kan u hiermee belasten als deel van zijn/haar taak als verkoper van uw onroerend goed. Het aanvragen van de wettelijke stukken is bijgevolg inbegrepen in het ereloon van de vastgoedmakelaar.

10. VASTGOEDMAKELAAR

Het ereloon van de vastgoedmakelaar is niet wettelijk verankerd. Het beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars beveelt geen tarieven aan en legt ook geen tarieven op. Het ereloon van de vastgoedmakelaar wordt in de meeste gevallen berekend als een percentage van de verkoopprijs. In Vlaanderen en Brussel varieert dit percentage tussen de 2 en 5%. Er wordt doorgaans een- ereloon van 3% excl. BTW gehanteerd.

11. MEERWAARDEBELASTING

Vergeet de fiscale kant niet bij de verkoop van een woning, die niet als jouw gezinswoning werd gebruikt. Als je uw woning met winst verkoopt binnen de 5 jaar na aankoop (van aktedatum tot aktedatum), dan betaal je 16,5% belasting (plus gemeentetaksen) op de winst. In een volgend artikel geef ik jullie meer advies over de verschillende tarieven van meerwaardebelasting.

12. WATERTOETS, ONROEREND ERFGOED, VOORKOOPRECHT ETC.

Bij verkoop van een onroerend goed moet de verkoper informatie geven over de vraag of het onroerend goed al dan niet in een overstromingsgevoelig gebied, een afgebakende oeverzone of overstromingsgebied of een risicozone voor overstroming ligt. Deze informatie moet meegedeeld worden aan de koper vanaf het moment dat de woning gepubliceerd wordt. Idem voor de bescherming van bepaalde onroerend goederen - sommige onroerende goederen genieten een bescherming van de gemeenschap. Deze informatie is publiek toegankelijk en kosteloos.

13. SYNDICUS

Verkoopt u een appartement, dan komt daar nog specifieke informatie over de mede-eigendom bij. In een flatgebouw zijn er immers ook gemeenschappelijke delen, waarvan de verkoper mede-eigenaar is en waarover hij samen met de andere eigenaars in het gebouw beslissingen neemt. Als kandidaat-koper is het uiteraard van belang dat u weet welke beslissingen dat zijn en of er grote kosten zitten aan te komen. Denk aan een nieuw dak of nieuwe ramen. Zo wordt u achteraf niet met onvoorziene uitgaven geconfronteerd. Vandaar dat een syndicus wettelijk verplicht is voorafgaand en bij het sluiten van een verkoopovereenkomst bepaalde informatie over de mede-eigendom mee te delen. Deze informatie is niet gratis. De syndicus zal hiervoor een kost aanrekenen die varieert tussen de €75,00 en €150,00 euro.

Waardevol Vastgoed (www.waardevolvastgoed.be) geeft haar klanten steeds een duidelijk en transparant overzicht van de kosten om jouw woning te verkopen. Opgelet, de prijzen hierboven zijn een prijsvork. De prijzen zijn indicatief en kunnen steeds onderhevig zijn aan wijzigingen (lees: verhogingen). Het verkopen van een woning vergt heel wat administratie. Laat u hiervoor begeleiden door een professional. Waardevol Vastgoed ontmoet u graag voor een persoonlijk gesprek over jouw vastgoed.

https://www.waardevolvastgoed.be